去外資銀行辦按揭 可能省一半多利息

　　采訪·撰文/白鶴

　　向外資銀行申請(qǐng)第二套住房貸款，仍可以享受利率七折優(yōu)惠，一套房可能少付50%以上的利息。

　　中資銀行下半年房貸收緊之后，外資銀行房貸大門洞開(kāi)，而且利率可以享受七折優(yōu)惠，這吸引了打算二次購(gòu)房的消費(fèi)者，李旭（化名）夫婦就搭上了外資銀行房貸這班車。

　　房?jī)r(jià)上漲之勢(shì)絲毫未減，李旭夫婦二人毅然決定出手，為即將到來(lái)的“添丁計(jì)劃”選擇二次置業(yè)。雖然樓市步入傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”，可是再次收緊的二套房貸政策卻讓中資銀行不像往常那么熱情，他們對(duì)李旭這樣有“改善性需求”的客戶嚴(yán)格執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10％的規(guī)定。

　　正當(dāng)李旭準(zhǔn)備咬牙承受1.1倍的利率之“重”時(shí)，外資銀行卻悄悄向他遞上橄欖枝。隨著二套房貸政策的收緊，部分中資銀行貸款漸漸接近滿額，外資銀行卻迎來(lái)了難得的機(jī)會(huì)，紛紛推出各種優(yōu)惠大餐“搶灘”曾被中資銀行壟斷的房貸市場(chǎng)。

　　7折優(yōu)惠利率

　　“目前辦理房貸按揭可以贈(zèng)送一年的房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，同時(shí)可以免除所有貸款手續(xù)費(fèi)、房屋評(píng)估費(fèi)、律師費(fèi)等服務(wù)費(fèi)。”花旗銀行房貸部邱先生告訴李旭，“對(duì)于二套房貸，首付要四成，但利率仍可享受到七折優(yōu)惠?！鼻裣壬鷱?qiáng)調(diào)贈(zèng)送保險(xiǎn)這樣的“大禮包”，是其區(qū)別于中資銀行的優(yōu)勢(shì)，“中資銀行有這樣的業(yè)務(wù)嗎？在他們那辦按揭保險(xiǎn)是要您自己交保費(fèi)的?！?/p>

　　“財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)是一項(xiàng)不錯(cuò)的促銷措施，外資銀行現(xiàn)在開(kāi)展?fàn)I銷，是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)?！眲P盛經(jīng)略擔(dān)保有限公司總經(jīng)理康勝認(rèn)為，前8個(gè)月國(guó)內(nèi)銀行住房貸款額度基本發(fā)放完畢，目前正在對(duì)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，住房貸款市場(chǎng)房貸量有所減緩。而外資銀行為客戶的財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)買單，對(duì)于客戶來(lái)說(shuō)是好消息。

　　東亞銀行工作人員也答復(fù)李旭，二套房貸的利率仍可以比照基準(zhǔn)利率下浮26％～29％，而且辦理房貸按揭業(yè)務(wù)后他還可以變身為東亞銀行的顯卓理財(cái)客戶（在東亞銀行存款達(dá)到50萬(wàn)元的客戶才能享受到這種待遇）?！懊磕晟諘?huì)送您一張哈根達(dá)斯生日券，還會(huì)贈(zèng)送意外保險(xiǎn)?！狈抠J部的孫小姐很熱情。

　　二套房貸利率能打7折，各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)和服務(wù)費(fèi)至少也能減免2000元，難怪購(gòu)房者心動(dòng)了。據(jù)了解，花旗銀行的個(gè)人存款質(zhì)押貸款，最多可貸1000萬(wàn)元，貸款額度最高可達(dá)質(zhì)押存款的九成，利率最多可在基準(zhǔn)利率上下浮動(dòng)10％。更有甚者，滬上各家外資銀行為爭(zhēng)搶客戶推出各種新奇的房貸優(yōu)惠套餐：辦房貸送冰箱，辦房貸送信用卡積分。

　　“假設(shè)買一套100萬(wàn)元的房子，光評(píng)估費(fèi)這一塊費(fèi)用就可節(jié)省近千元，如果再送冰箱的話，真劃算。”楊宛潔算過(guò)一筆賬，她是某二手房中介公司的貸款部經(jīng)理，對(duì)近來(lái)外資銀行搶奪房貸“蛋糕”激烈程度感同身受。由于不少中資銀行已經(jīng)完成全年房貸指標(biāo)，如今放貸量大幅減少，而外資銀行貸款投放比較均衡，沒(méi)有貸款額度的限制，她認(rèn)為現(xiàn)在搶奪房貸業(yè)務(wù)，正是好時(shí)機(jī)。

　　還款靈活省利息

　　外資銀行靈活的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和高含金量的附加服務(wù)已經(jīng)吸引了不少客戶，朋友告訴李旭，現(xiàn)在辦房貸不但借款利率能打折，還款更有優(yōu)惠。

　　渣打銀行在今年年初推出的“活利貸”是一項(xiàng)全新的住房按揭貸款服務(wù)?？蛻艨梢詫㈤e置資金存入還款賬戶，視為抵扣貸款計(jì)息本金，從而有效節(jié)省貸款利息，并縮短還款期限。當(dāng)然，這筆資金只是存在該賬戶中，并沒(méi)有實(shí)際發(fā)生提前還貸行為，如果客戶有需求仍可以隨存隨取，銀行每日根據(jù)資金變化計(jì)息。

　　這種變相的調(diào)整使月供款中有更多比例直接歸還貸款本金，貸款自然越還越快，利息節(jié)省的也就越多。由于“活利貸”是按日計(jì)息，哪怕只存一天，利息都會(huì)自動(dòng)轉(zhuǎn)為貸款利息，所以閑置資金存得越多，存的時(shí)間越長(zhǎng)就越實(shí)惠。

　　李旭算了筆賬，自己準(zhǔn)備貸款80萬(wàn)元購(gòu)買房屋，還款期為30年。如果通過(guò)“活利貸”業(yè)務(wù)，將每月3000元的閑置資金作為活期存款放在房貸的還款賬戶中，30年總利息約為40萬(wàn)元，比普通房貸節(jié)省約52%；還款年限為23年，相比普通房貸縮短近7年。

　　不過(guò)渣打銀行工作人員告訴李旭，選擇了“活利貸”，就不能享受房貸利率7折優(yōu)惠。

　　如果李旭平時(shí)用來(lái)抵扣貸款本金的閑置資金較少，且不具有長(zhǎng)期性，則選擇活利貸可能得不償失。此外，按照渣打銀行的規(guī)定，借款人還款金額利息節(jié)省的最高上限為總貸款額的50%。也就是說(shuō)，當(dāng)借款人存款金額超過(guò)貸款金額的50%以后，在貸款利率計(jì)算方面還是按照50%的貸款額度計(jì)算，而多出的存款額度將不再享受“提前還款”的優(yōu)惠規(guī)定。

　　外資銀行網(wǎng)點(diǎn)較少也讓李旭為還款問(wèn)題頭疼。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資銀行以善于產(chǎn)品創(chuàng)新和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)見(jiàn)長(zhǎng)，促銷措施會(huì)吸引到一些客戶。但由于外資銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)較少、頭寸不足、對(duì)本土市場(chǎng)缺乏了解等特點(diǎn)，其搶奪市場(chǎng)的效果尚難預(yù)料。

　　在與外資銀行接觸過(guò)程中，李旭感受到了外資銀行一貫的“挑剔”。 李旭購(gòu)買的是北京郊區(qū)的一套二手房，因此在接到工作人員的電話時(shí)，她們的第一個(gè)問(wèn)題一定是“你所購(gòu)買的房子房齡超過(guò)10年了嗎？”外資銀行對(duì)抵押房屋要求之嚴(yán)格似乎超出李旭的預(yù)料。他想申請(qǐng)辦理渣打的“活利貸”業(yè)務(wù)，渣打銀行房貸部的工作人員明確告知，“原則上郊區(qū)的房子我們是不辦理的，北京五環(huán)外的房子我們一般不考慮，除非是別墅或者地鐵沿線附近的住宅?！?/p>

　　9月25日，匯豐銀行CEO紀(jì)勤（Michael Geoghegan）的辦公室從倫敦遷至香港，此舉正表明了中國(guó)市場(chǎng)在匯豐銀行戰(zhàn)略版圖中的份量?！爸袊?guó)業(yè)務(wù)是我們的重中之重?！奔o(jì)勤在香港表示。此前不久，東亞銀行內(nèi)地業(yè)務(wù)掌舵人關(guān)達(dá)昌上任后，曾公開(kāi)表示看好內(nèi)地的房貸業(yè)務(wù)，對(duì)此很有信心。

　　外資行和中資行在房貸業(yè)務(wù)上優(yōu)劣相比

　　答：外資銀行今年上半年放貸有限，增幅不大，大項(xiàng)目進(jìn)入也比較少，肯定希望尋找一些新的贏利點(diǎn)。基于擴(kuò)大房貸份額進(jìn)行一次促銷是必要的，但要把握好度，否者將涉嫌變相降低利率。外資銀行自身的特點(diǎn)，決定其鎖定的多為高端客戶群，普遍存在網(wǎng)點(diǎn)較少的現(xiàn)象，在服務(wù)功能上不如中資銀行，資金頭寸也沒(méi)有國(guó)內(nèi)銀行寬裕。

　　個(gè)人銀行辦理房屋按揭，應(yīng)該考慮什么因素選擇適合自己的銀行？

　　答：選擇去哪家銀行貸款首先要考慮銀行貸款利率的下浮幅度、適用利率的浮動(dòng)方式。就房貸利率下浮幅度而言，目前各銀行對(duì)首套房都按基準(zhǔn)利率下浮30%執(zhí)行，但對(duì)首套房認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)不一。如購(gòu)買過(guò)多套商品房，只要把之前的房貸結(jié)清，有部分銀行也認(rèn)可其為首套房。貸款時(shí)可以比較多家銀行的利率政策，爭(zhēng)取享受基準(zhǔn)利率下浮30%的利率下限。

　　要想獲得低利率，還可以考慮利率的浮動(dòng)方式即調(diào)整頻率。目前大部分銀行約定，如遇人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，各銀行將在下一年的1月1日對(duì)貸款利率進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。也有少部分銀行允許客戶按借款日浮動(dòng)，即遇人民銀行基準(zhǔn)利率調(diào)整，貸款利率在放款每滿1年后再進(jìn)行調(diào)整。由于我國(guó)目前利率處于底部區(qū)域，未來(lái)有加息的預(yù)期。利率調(diào)整的周期越長(zhǎng)對(duì)房貸者越有利。

　　另外，有一個(gè)容易被貸款人忽略的地方是貸款費(fèi)用。在辦理商業(yè)貸款時(shí)，一般會(huì)產(chǎn)生貸款合同公證費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、貸款合同工本費(fèi)、評(píng)估等費(fèi)用，總金額達(dá)幾千元。目前也有不少銀行部分或者全額免去上述費(fèi)用，因此，貸款人應(yīng)多家比較后再選一個(gè)收費(fèi)較為優(yōu)惠的銀行。

　　去外資銀行辦理按揭貸款，申請(qǐng)人需要提供什么資料？

　　答：各家外資銀行要求提供的資料詳情不同，但總體而言包括三部分：身份證明、收入證明和房產(chǎn)交易文件。

　　身份證明一般包括有效身份證明（如身份證/護(hù)照等）、戶口本、結(jié)婚證。

　　不同的外資銀行對(duì)收入證明資料要求不同，視客戶是受雇人士還是自雇人士而定。受雇人士通常要提供申請(qǐng)人過(guò)去一年的繳稅證明或知名公司的雇傭合同、公司證明信、過(guò)去三個(gè)月的工資單之一，以及過(guò)去三個(gè)月的主要銀行賬戶月結(jié)單等其他資料；自雇人士除了提供申請(qǐng)人個(gè)人收入證明外，還要提供公司所有權(quán)證明文件，如企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人代碼證書(shū)和稅務(wù)登記證以及公司過(guò)去一年審計(jì)過(guò)的財(cái)務(wù)報(bào)表等。

　　房產(chǎn)交易文件包括房屋買賣合同、房屋預(yù)售合同、首付收據(jù)等資料。